改革初期，鄧小平同志幾乎同時(shí)談到住房改革和農(nóng)村實(shí)行包產(chǎn)到戶改革的問題，而且講房改在先(1980年4月2日) ，講包產(chǎn)到戶在后(1980 年5月31日) 。但由于多種原因，包產(chǎn)到戶在農(nóng)村得到迅速推行，而房改直到1987年才開始搞提租改革。農(nóng)村實(shí)行包產(chǎn)到戶后，一通百通，各方面都發(fā)生了根本性變化; 房改10 年來雖取得了很多成績(jī)，但城鎮(zhèn)住房制度至今未轉(zhuǎn)到與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的軌道上。對(duì)比這兩項(xiàng)改革的歷程，從中可以得到一些啟示。

農(nóng)村改革的一條基本經(jīng)臉是：改革要使大多數(shù)群眾獲得實(shí)際利益。這樣才能得到大多數(shù)群眾的真心擁護(hù)，改革才能比較順利進(jìn)行。農(nóng)村改革把土地使用權(quán)分給農(nóng)民，使農(nóng)民得到自主權(quán)和實(shí)惠，所以農(nóng)村改革就進(jìn)行得比較順利。而城市改革則比較艱難，恐怕在設(shè)計(jì)思路上有問題，總想通過改革從群眾那里先拿一點(diǎn)，結(jié)果群眾不支持，進(jìn)展就難了。

城鎮(zhèn)住房制度改革要運(yùn)用農(nóng)村改革的這條基本經(jīng)驗(yàn)。國(guó)家和單位要下決心把現(xiàn)有的名義公有、實(shí)是私用的住房中的絕大部分，以成本價(jià)并按工齡打折扣的優(yōu)惠形式賣給職工，使絕大多數(shù)職工擁有自己的住房，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，做到了這一條，大約可以使70 % 以上的職工得到實(shí)惠。有了這個(gè)基礎(chǔ)，房改的其他方面，如住房商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化等等就可以順利進(jìn)行。

關(guān)于把公房賣給職工，近十年來一直爭(zhēng)論不休，賣了又收，賣賣停停,至今莫衷一是。爭(zhēng)論主要有兩點(diǎn)：

其一，把會(huì)有住房賣給個(gè)人，這不是住房私有化嗎？ 正是。住房是和彩電、冰箱一樣的消費(fèi)品。生活資料私有，同生產(chǎn)資料私有是兩回事。

其二，把公房賣給個(gè)人，這不是化公為私、國(guó)有資產(chǎn)流失嗎？不是。第一，我國(guó)從50年代中期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制以來，長(zhǎng)期實(shí)行低工資制，工資中基本未含住房消費(fèi)這一塊，國(guó)家把工資中的住房消費(fèi)這一部分作了隱性扣除，造了房子再分給干部職工?？梢娗Р柯毠すg越長(zhǎng)，在公有住房中沉淀的工資越多，所以按工齡打折扣買房是合理的。第二，現(xiàn)在所謂公有住房實(shí)際是職工私住的，對(duì)國(guó)家和單位來說不僅沒有利益收人，而且所收的低房租還不夠管理和維修的費(fèi)用，每年還要花數(shù)十億元補(bǔ)貼。把名有實(shí)無的公房作價(jià)賣給個(gè)人，實(shí)際是卸了大包袱。

牽牛要牽牛異子，改革要抓住關(guān)鏈環(huán)節(jié)。農(nóng)村改革從一開始抓住把土地使用權(quán)分給農(nóng)民這個(gè)關(guān)鍵，城鎮(zhèn)住房改革的關(guān)鍵是停止無償福利分房。這些年提房租給補(bǔ)貼，折價(jià)賣房，提取住房公積金，合作建房，建設(shè)安居工程等，花了很大力氣，取得了很好的成績(jī)。但所有這些都只是打外圍戰(zhàn)，并未改變?cè)械某擎?zhèn)住房制度的格局。

只要不停止無償福利分房，舊的住房體制的核心部分未變，新的住房制度就建立不起來，住房商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的目標(biāo)就實(shí)現(xiàn)不了。新房不斷進(jìn)人舊體制，既增加國(guó)家負(fù)擔(dān)，也增加房改難度，加大了房改的成本。由建筑單位建房，行政、企事業(yè)單位買房分房，而單位買房并不在意房?jī)r(jià)的高低,只要能夠籌集到經(jīng)費(fèi)，只要單位里要房的職工呼聲高，無論2000元一平方米還是5000元一平方米都要買，住房?jī)r(jià)格不是真正由市場(chǎng)供需關(guān)系決定,商品房?jī)r(jià)偏高、偏低的問題就解決不了。廣大干部和職工無房的等著分房,有房的等著分大房、好房，手里的資金就涌向汽車、家電和其他消費(fèi)品，商品房市場(chǎng)沒有最主要的顧客，商品房市場(chǎng)就形成不了; 住房商品市場(chǎng)旺不起來，住房建設(shè)這個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)就增長(zhǎng)不起來。

房改關(guān)系到所有城鎮(zhèn)居民的切身利益，涉及到許多部門、單位的利益和關(guān)系，需要具有權(quán)威性的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)來實(shí)際運(yùn)作。農(nóng)村改革初期，中央關(guān)于農(nóng)村要改革的方針定了，廣大農(nóng)民要求改革的積極性很高，在實(shí)踐中創(chuàng)造出包產(chǎn)到戶、包干到戶等好形式，但對(duì)這一涉及到農(nóng)村人民公社根本制度的改革，許多人或出于認(rèn)識(shí)問題，或出于本部門、本單位及自身的利益關(guān)系，不予支持，甚至阻撓。 改革出現(xiàn)了中間梗阻。幸好有鄧小平同志的有力支持，有萬里同志領(lǐng)導(dǎo)的農(nóng)委和后來的農(nóng)村政策研究室的實(shí)際領(lǐng)導(dǎo)，三年時(shí)間，在全國(guó)實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。

城鎮(zhèn)住房制度改革涉及到3.5億城鎮(zhèn)居民的切身利益，涉及到財(cái)政、銀行、城建、國(guó)有資產(chǎn)管理、規(guī)劃、土地等部門的利益關(guān)系，涉及到幾百萬個(gè)行政、企事業(yè)單位同廣大職工的利益格局，需要有一個(gè)中央領(lǐng)導(dǎo)直接支持的權(quán)威性的實(shí)際工作機(jī)構(gòu)來實(shí)際操作。例如要停止無償福利分房，選擇什么時(shí)候停止，在什么時(shí)候宣布此項(xiàng)決策比較合適，如何對(duì)廣大職工解釋清楚這樣做的原因，以及停止無償福利分房以后的一系列后續(xù)工作的安排，新的住房如何啟動(dòng)，住房建設(shè)這個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)如何培育，都要由這個(gè)工作機(jī)構(gòu)去研究、去回答、去做。